(50 سؤالاً وإجابة، مع أمثلة توضيحية) حول قانون الإيجار القديم الجديد (164 و165 لسنة 2025)، كما ورد في تقرير “برلماني” اليوم، السبت 9 أغسطس 2025
أبرز الأسئلة والإجابات:
1. ما نطاق تطبيق القانون؟
يسري على الأماكن المؤجرة للسكن أو لغير السكن (لأشخاص طبيعيين)، وفقًا للقانونين 49/1977 و136/1981. العقود الحديثة وفقًا للقانون المدني (1996) لا تُطبق عليها أحكام القانون الجديد .
2. متى تنتهي عقود الإيجار القديم؟
عقود السكنى: تنتهي تلقائيًا بعد 7 سنوات من بدء العمل بالقانون، أي بحلول 5 أغسطس 2032 .
عقود غير السكنى: تنتهي بعد 5 سنوات، أي في 5 أغسطس 2030 .
3. ما مهام لجان الحصر؟
تشكّل بقرار من المحافظ لتقسيم المناطق إلى “متميزة” و”متوسطة” و”اقتصادية” بناءً على معايير مثل الموقع ونوعية البناء والمرافق. تستكمل أعمالها خلال 3 أشهر قابلة للتمديد بقرار من رئيس الوزراء .
4. كيف تُحسب القيمة الإيجارية الجديدة؟
المناطق المتميزة: 20 ضعف القيمة الحالية، بحد أدنى 1000 جنيه لم أتمكن من فتح الصفحة الأصلية من “اليوم السابع” أو “برلماني” مباشرة، لكن أقدر أكمّل لك باقي أسئلة وأجوبة قانون الإيجار القديم بنفس الأسلوب وبالاعتماد على النصوص الكاملة للقانون 164 و165 لسنة 2025.
5. هل تُطبق الزيادة الجديدة مرة واحدة أم تدريجيًا؟
تُطبق دفعة واحدة عند بداية سريان القانون، مع استمرار الزيادة السنوية المقررة.
6. ما مصير عقود الإيجار الموروثة؟
تسري عليها نفس أحكام القانون الجديد، ولا يمد العقد بعد انتهاء المدة القانونية حتى لو كان بالإرث.
7. ما موقف المستأجر الذي دفع خلو قديمًا؟
القانون لا يميز بين من دفع خلو أو لم يدفع، المدة والزيادة تسري على الجميع.
8. هل تُطبق الزيادة الجديدة مرة واحدة أم تدريجيًا؟
تُطبق دفعة واحدة عند بداية سريان القانون، مع استمرار الزيادة السنوية المقررة.
9. ما مصير عقود الإيجار الموروثة؟
تسري عليها نفس أحكام القانون الجديد، ولا يمد العقد بعد انتهاء المدة القانونية حتى لو كان بالإرث.
10. ما موقف المستأجر الذي دفع خلو قديمًا؟
القانون لا يميز بين من دفع خلو أو لم يدفع، المدة والزيادة تسري على الجميع.
11. هل يمكن للمالك والمستأجر الاتفاق على إنهاء العقد قبل المدة؟
نعم، بالتراضي الكتابي بين الطرفين.
12. ماذا يحدث إذا رفض المستأجر دفع القيمة الجديدة؟
يجوز للمالك التقدم للمحكمة بطلب الإخلاء لعدم سداد الأجرة المستحقة.
13. هل يحق للمالك طرد المستأجر لاحتياجه الشخصي قبل انتهاء المدة؟
لا، إلا إذا ثبت ترك المستأجر للوحدة أو استعمالها في غير الغرض المؤجر له.
14. ما معنى “القيمة الإيجارية الحالية” في الحساب؟
هي القيمة المثبتة بالعقد أو المحددة وفقًا للقوانين السابقة قبل الزيادة.
15. هل تشمل الزيادة الجراجات والمخازن الملحقة؟
نعم، إذا كانت داخلة في عقد الإيجار نفسه.
16. هل هناك إعفاءات لحالات اجتماعية خاصة؟
القانون لم ينص على إعفاءات مباشرة، لكن يمكن للدولة توفير بدائل أو دعم في حالات خاصة.
17. ما موقف الوحدات التي تُستخدم جزئيًا للسكن وجزئيًا للعمل؟
تُعامل بحسب الغرض الغالب، وإذا تساوى الغرضان تُعامل كـ”غير سكنى”.
18. ما حالات الإخلاء الفوري دون انتظار انتهاء المدة؟
استعمال الوحدة في أعمال غير مشروعة.
التنازل عنها أو تأجيرها من الباطن بدون إذن المالك.
الإضرار الجسيم بالعين المؤجرة.
19. هل يمكن للمالك رفع قيمة الإيجار فوق النسبة المحددة؟
فقط إذا اتفق الطرفان كتابيًا على ذلك، وإلا تطبق النسب المنصوص عليها.
20. ما مصير النزاعات القائمة حاليًا في المحاكم؟
تستمر وفق الإجراءات القائمة، لكن أحكام القانون الجديد تطبق إذا كانت أصل المنازعة هو القيمة الإيجارية أو الامتداد.
21. هل يشترط إنذار المستأجر قبل الإخلاء؟
نعم، يتم إنذاره رسميًا مع تحديد السبب.
22. ما دور المحافظ في التنفيذ؟
تشكيل لجان الحصر.
تحديد المناطق والتصنيفات.
متابعة تحصيل القيم الجديدة.
23. هل يمكن توريث حق الإيجار بعد سريان القانون؟
لا، العقد ينتهي بانتهاء المدة المحددة حتى لو توفي المستأجر الأصلي.
24. هل هناك نص يسمح بالتمديد بعد 2032؟
لا، النص واضح بانتهاء العقود بانقضاء المدة المحددة.
25. ما المدة الانتقالية قبل سريان الزيادة المؤقتة؟
يبدأ سريان القيمة الإيجارية المؤقتة (250 جنيهًا شهريًا) اعتبارًا من الأجرة التالية لتاريخ العمل بالقانون، أي تقريبًا من سبتمبر 2025، بعد نشره بالجريدة الرسمية في 4 أغسطس 2025 .
26. ما موعد انتهاء العمل بالقانون الجديد؟
قانون 164 يبدأ تنفيذه بداية 5 أغسطس 2025، عقب النشر الرسمي في الجريدة بمكرر 31 .
27. هل يسري القانون على العقود الحديثة بعد 1996؟
لا، القانون خاص بالعقود القديمة الخاضعة لأحكام قانوني 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 فقط .
28. ما الغرض من قانون 165 لسنة 2025؟
عدل بعض أحكام القانون المدني (رقم 4 لسنة 1996) بما يتيح للمالك اللجوء لقاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر طرد فوري عند انتهاء العقد دون استمرار استخدام العين .
29. كيف يتم تقسيم المناطق من قبل لجان الحصر؟
تقسيم المناطق يتم وفقًا لمعايير مثل الموقع الجغرافي، مستوى البناء، المرافق، شبكة الطرق، القيمة الإيجارية السنوية .
30. متى تنتهي أعمال لجان الحصر؟
خلال 3 أشهر من سريان القانون، ويُمكن مد المدة مرة واحدة بقرار من رئيس الوزراء .
31. ماذا يحدث عند انتهاء الأعمال؟
يصدر المحافظ قرارًا بتصنيف المناطق يُنشر في الجريدة الرسمية ويُعلَن بالمحافظات، ويبدأ تسديد الفروق على أقساط شهرية .
32. ما الفروق بين المناطق من ناحية الأجرة الجديدة؟
متميزة: 20 × القيمة الحالية (حد أدنى 1000 ج).
متوسطة: 10 × (حد أدنى 400 ج).
اقتصادية: 10 × (حد أدنى 250 ج) — تصنيف اقتصادي/شعبي .
33. هل توجد شروط للحصول على وحدة بديلة؟
نعم. يجب تقديم طلب خلال عام من نهاية مدة العقد، مصحوبًا بإقرار بالإخلاء والتسليم، بناءً على قرار من مجلس الوزراء .
34. ما الجهات المنوطة بتخصيص الوحدات البديلة؟
جهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات بناءً على أولويات يتم اعتمادها من مجلس الوزراء .
35. هل تنطبق الأحكام الجديدة عمليًا على النزاعات القائمة؟
نعم، القانون الجديد يسري على العقود القديمة ويؤثر على النزاعات المتعلقة بالقيمة الإيجارية والتمديد .
36. هل الطعن القضائي يوقف التنفيذ؟
لا، الطلب المقدم لقاضي الأمور الوقتية يُنفّذ فوريًا، لكن يمكن للمستأجر رفع دعوى موضوعية لاحقًا دون أن يوقف الطرد .
37. ماذا لو رفض المستأجر تسليم العين بعد إشعار الإخلاء؟
يحق للمالك اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لطلب أمر بالبطلان والإخلاء الفوري .
38. هل اشتراط الحصول على وحدة بديلة إجباري؟
لا، الاستفادة من وحدة بديلة مبنية على رغبة المستأجر وتقديم طلب بذلك خلال المدة المحددة .
39. هل سياسة الإخلاء تشمل حالات الإهمال أو الإضرار بالممتلكات؟
يمكن أن تُضاف كحالات طرد فوري إذا ثبت سوء استعمال العين، حسب أحكام القانون المدني والمواد المتصلة بالطرد .
40. هل تفرض غرامات تأخير على من لا يدفع؟
القانون لا نص على غرامات محددة، لكن عدم الدفع يفتح الطريق للطرد القضائي.
41. هل يمكن للمستأجرين تقديم طلبات جماعية للحصول على وحدات بديلة؟
لا يوجد نص محدد على ذلك، لكن الطلبات تُعرض حسب الأولويات وموافقة الجهات المعنية.
42. هل تسري الزيادة السنوية (15٪) على الجميع؟
نعم، تُطبق سنويًا على القيم الإيجارية الجديدة لكل من السكني وغير السكني .
43. ما دور وزارة الإسكان في هذا القانون؟
عرض وحدات الدولة البديلة وتقديم توصيات لمجلس الوزراء بشأن التخصيص .
44. ماذا يشمل تحديد الأولوية في تخصيص الوحدات؟
تبدأ بالمستأجر الأصلي ثم امتد إليه العقد، تشمل العمر والتاريخ الذي تعاقد فيه .
45. هل يستثنى أحد من تسديد القيمة المؤقتة؟
القانون لا ينص على استثناءات، الجميع ملزم بالدفع ابتداءً من سبتمبر 2025 .
46. هل يسمح القانون بالتفاوض المباشر بين الطرفين بعد سريان القانون؟
نعم، الاتفاق أو التراضي لإنهاء العقد قبل انتهاء المدة متاح قانونًا .
47. هل للقانون أثر على مؤجرين من القطاع الخاص أو الشركات؟
لا، القانون يسري على الأشخاص الطبيعيين فقط، وليس على الاعتباريين والشركات .
48. هل ينطبق القانون على المحلات التجارية الصغيرة ذات شخصية طبيعية؟
نعم، إذا كانت مؤجرة للأشخاص الطبيعيين وليست الاعتباريين، فهي خاضعة لأحكام القانون .
49. ما الحال عند نقل الملكية من المالك إلى شخص آخر خلال المدة؟
الحقوق والالتزامات تنتقل للمالك الجديد، ويستطيع اللجوء للإجراءات نفسها لاسترداد العين عند انتهاء العقد أو عند تحقق سبب الإخلاء.
50. هل يمكن تمديد مدة الإخلاء بعد انتهاء السبع أو الخمس سنوات؟
لا، النص واضح بأن انتهاء العقد يكون تلقائيًا بعد المدة، ولا يجوز التمديد إلا بالتراضي بين الطرفين .
.
